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我们获悉，在超低利率的支撑下，瑞典的房价在过去十年里稳步上涨。然而，瑞典的房价目前正面临大幅下跌。即将离任的瑞典央行行长Stefan Ingves表示，鉴于市场“功能紊乱”的性质，这种下滑并不令人惊讶。Stefan Ingves在采访中表示：“我一再强调，家庭部门的债务水平太高了，总会有清算的一天，最终利率会上升。而现在利率已经上升了。”他补充称：“你现在看到的情况几乎完全是预计会看到的情况，那就是家庭不得不支付更多的钱，而利率敏感性要高得多。这使得大量瑞典家庭支付更高的利息。”

1、瑞典房价跌跌不休

新冠疫情期间，欧洲房价持续上涨，瑞典也不例外。由于在家工作和对国内度假的偏好促使人们扩大自己的空间，对房地产的需求飙升。根据北欧银行(Nordea Bank)的数据，与2020年1月的疫情前水平相比，瑞典房价平均上涨了30%，原因是瑞典央行开始购买抵押贷款债券以试图降低利率，这为已经火热的房地产市场再添了一把火。不过，情况正在迅速发生变化。北欧银行分析师Gustav Helgesson表示：“截至去年11月，我们看到瑞典全国的房价从2月的峰值下降了13%，这是自上世纪90年代经济危机以来房地产市场最严重的下滑。”瑞典北欧斯安银行(SEB)的报告也指出，数据汇编机构Valueguard的数据显示，瑞典去年11月的房价较去年3月下跌了15%。

2、瑞典央行加息

2022年，瑞典央行开启了激进的加息周期。早在去年2月，瑞典央行暗示其政策利率将维持在零水平不变，并预计最终将在2024年下半年加息。不过，仅仅过了两个月，瑞典央行就在4月底宣布将政策利率上调至0.25%。随后，瑞典央行加速了其紧缩步伐：在7月加息50个基点，在9月更是加息100个基点(为三十年来首次)，11月则进一步加息75个基点，使政策利率升至2.5%。瑞典国家经济研究所的经济学家Emil Brodin表示，瑞典央行加息的幅度“略高于人们的预期”，而且“利率上涨的速度比人们想象的要快”。分析师Gustav Helgesson将瑞典房价的这种变化描述为一种调整，而不是“泡沫破裂”。但他也补充称：“这是一种痛苦且非常迅速的调整。”瑞银财富管理全球房地产策略主管Thomas Veraguth也将此次调整描述为“一种主要由宏观经济因素解释的自然调整”。

3、2023年房价或继续下跌

目前，市场预期瑞典央行将于2月进一步加息，并普遍猜测加息幅度为50个基点，届时政策利率将升至3%。许多经济学家预测，瑞典房价将进一步下跌。北欧银行估计，瑞典房价将较峰值下跌20%，并指出“这是瑞典央行提高利率的直接后果”。瑞典商业银行也预计房价会下跌。该行经济研究主管兼首席经济学家Christina Nyman和高级经济学家Helena Bornevall表示：“我们目前的预测是，未来几个月瑞典房价将继续下跌，只有在抵押贷款利率在春季达到峰值时才会稳定下来。”瑞典国家经济研究所也持相同看法。该机构预计，瑞典房价未来几个月将进一步下降，并将在今年晚些时候稳定下来，而这是基于利率不再进一步上升。瑞典北欧斯安银行(SEB)的首席经济学家Jens Magnusson则更为悲观。他表示，瑞典房价可能较峰值下降20%-25%。

4、恢复至疫情前水平

一些经济学家认为，瑞典房地产市场的下滑是一种调整，使其回到了疫情前的状态。Emil Brodin表示：“截至目前，瑞典房价仍约为疫情刚爆发时的水平。疫情期间房价的涨幅基本上被抹去了。”不过，即将离任的瑞典央行行长Stefan Ingves暗示，瑞典房地产市场的动荡源于更根本的问题，而不仅仅是疫情引发的波动。他表示：“在房地产市场存在的结构性困难中，我们没有在央行方面隐藏任何东西。但与此同时，在政治进程方面，政府一直没有意愿来解决这些问题。这就是为什么我们会面对现在的情况。”

关键词： 经济学家 房地产市场