全球关注:第一季度的经济报告,有几个关于房地产的数据…

有时候觉得数据真的是理性而又残酷的东西

就是这么几条蜿蜿蜒蜒的曲线,一些简单的数字,背后却包含了多少行业的浮沉跌宕

4 月 18 日,国家统计局公布了 2022 年第一季度的主要经济数据


(资料图片仅供参考)

(来源:国家统计局)

一季度国内生产总值按不变价格计算,同比增长了4.8%,比 2021 年四季度环比增长 1.3%

这个数据,虽然低于全年增速 5.5% 的目标预期,但能够理解

今年开年以来,国际上有俄乌战争,国内有疫情因素,都给经济带来了比较大的压力

但我更想关注的是,所有指标里关于房地产的数据,看看今年是怎样一个开局

01

开局不容乐观

我们先看一下今年第一季度的房地产开发投资增速,增速又进一步放缓了

(来源:国家统计局)

第一季度,全国房地产开发投资同比只增长了 0.7%,这是自从 1998 年市场化以来的史上最低增速

上一次的最低点为 2015 年的 1%

具体来看,第一季度的住宅新开工面积下降了 20.3%;住宅竣工面积下降了 11.3%,也就是说,比起去年,住宅开工和竣工都大大减少

这也很正常,今年的房企日子有点难,面对偿债高峰年,现金流压力比较大,开工是要钱的,在这种情况下,房企很难积极去开工

而且各地时不时出现的疫情,让开工更是难上加难

所以,房企们在第一季度表现非常疲软

从土地购置面积和成交价上,也能看出房企们躺平了

(数据来源:国家统计局)

土地购置面积,直接下跌了将近一半,土地成交价也下浮了不少,房企们纷纷不拿地了

这也是我们之前提到过的现象,大部分拿地的都是国企、央企和头部经营状况较好的民企了,其他房企都在忙着应对债务问题,压力非常大

不过,令人欣慰的是,开发投资好歹都是正的

商品房销售面积和销售额的增速直接成了负的,更是让人不忍直视

(来源:国家统计局)

第一季度,商品房销售面积同比下降了 13.8%;商品房销售额下降 22.7%

以去年的数据来看,下跌幅度非常大,更为重要的是,我们从图中数据可以看出,与 1-2 月份的数据相比,3 月份又再度扩大了下降的趋势

以这个数据来计算,今年第一季度,全国商品房的均价为 9552 元 /㎡,而 2021 年,均价还是 10141 元 /㎡

商品房的均价万元大关,也守不住了

(来源:国家统计局)

进一步看,东、中、西、东北,全国所有地区的房地产销售都在跌,这不是一个好现象,证明各地对楼市的信心还没有恢复

其中,人口流失最严重的东北地区销售跌幅最为明显,也难怪几次救市都是由东北开的头

也正是因为销售情况不佳,导致了房企们的资金出现了一定问题,下滑很是明显

(来源:国家统计局)

第一季度,房地产开发企业到位资金同比下降了 19.6%,我们对比销售情况来看,同样都是 1-2 月时为负,3 月又进一步扩大了下降趋势

虽然我们能看到各部门都出台了对房企的利好政策,但是基本都是 3 月份出的政策,还没有落实到房企身上,所以房企的到位资金依然在下滑

(来源:国家统计局)

其实从以上全部数据,我们都能推出房地产开发景气指数(简称国房景气指数)会很低,一月的断崖式下跌已经让人们做好了心理准备

只是没想到,在 2 月回暖后,3 月遇到疫情了又比 1 月低了更多

房地产都这样了,也难怪它的从业人员工资水平越来越低

从以前一个人们争抢进入的行业,变得慢慢无人问津,如今的地产人,能保住工作已经实属不易

02

为什么第一季度的数据这么差

首先,我们来对比看一下前几年的数据情况,可以发现一个问题:2020 和 2021 年这两年比较特殊

2020 年,作为疫情起始的第一年,2 月时近乎停滞,无论是投资还是销售都有大幅度的下降

与之相反的 2021 年,它的的前半年,则是各种利好不断,楼市直接起飞

这两年的数据太特殊了,导致作为普通的一年,2022 年的数据才看上去有些不寻常,当然比起 2021 年确实不好,也就是回到了 2019 年严管控一年的正常增长水平

所以,如果以同比增速来看,去和 2021 年的高基数来比较,2022 年第一季度有些吃亏,刚好面对的是 2021 年第一季度那个突飞猛涨的时间段

去掉那两年,房地产在 2022 年第一季度,其实是回到了疫情之前的严管控时代

这就是房地产数据差的第一个原因,和不同寻常的高基数的 2021 年比较

第二个原因,则是房地产延续了去年下半年收缩的下行压力

在 2021 年下半年,房地产开始缩紧,压力增大,很多二线城市甚至土地市场都开始熄火,比如南宁

开年以来,房地产延续了去年的压力,更加疲软

虽然开年各个城市开始了放松潮,但反馈到市场端还需要一定的时间,这就是第一季度楼市没有起来的第三个原因——利好政策需要时间

除此之外,房企债务压力过大,是直接导致房地产投资情况不景气的原因

对于房企来说,今年的债务压力非常大,我们之前有提到过 " 熬过六月底 "

(来源:克而瑞)

光是上半年,就有一、三、四、六个债务信托集中到期的高峰月,紧接着七月又是一个高峰

这让房企们根本无力去应付其他,先还了眼前的债务再说吧,市场信心并未恢复

虽然在 3 月 16 日时召开的会议,已经开始对房地产企业释放利好,但是还要等到后续各部门出台政策,再进行落实,才能反馈到市场端

至少也要等到第二季度

这就是为什么房地产第一季度的数据很难看的原因:

房企们债务压力过大,忙于还债;虽然各地纷纷松绑,反馈到楼市上还需要一定的时间;各部门利好还未开展;楼市信心还未恢复

03

房地产在调控下,对经济的作用已经越来越小了

但是压舱石的地位一时半会儿无法被取代

你找不到任何一个可以代替房地产的稳定发展的体系来代替它

所以,房地产不景气,还关系到整个经济整体

目前疫情停摆,更是让房地产行业雪上加霜

但是,不要太悲观,救市已经来到,各项措施都在后头

首先是各个城市的救市政策,开年以来,已经有超过 60 多个城市对楼市进行了政策上和金融上的放松,并且连长三角的强二线城市苏州、南京、无锡,也都有放松

其次,最新的复工复产也在进行中

(来源:上海市经济和信息化委员会)

上海市经信委在 4 月 18 日发表了工业企业复工复产的指引,已经开始指导组织复工复产了

工信部也派出了上海前方工作组,开始集中资源优先保障重点行业 666 家重点企业复工复产了,其中包括了房地产上游的钢材、建材厂

最后,政策一定会跟上的

在国家统计局发布了第一季度经济情况后,晚些时候,央行、外汇局在央行官网发布了 23 条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务

(来源:中国人民银行官网)

其中,就有面向房地产的

比如首付比例、贷款利率都可以调整,不抽贷、不断贷,加大并购融资支持力度等等,可以看出这一次的力度非常大

其他细则,也对房地产有着不同程度的利好

在各地不断出现救市政策后,又出台这么大的利好,可以看出想要楼市回暖的决心

因此,不要悲观,尽管销售情况在下降,但那是和 2021 年同期相比,而且房地产销售总额是大于投资总额的

再加上这些后续出台的各地利好,国家对救市的决心,房地产的压力在慢慢变小

尽管一季度确实不如人意,甚至可以说是惨淡,但是我们依然选择直面未来

以上为正文,来自初晓

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