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指股网获悉，长期以来，房地产一直是投资者在经济风暴中用以寻求庇护的避风港，因为房地产能够提高租金来抵消通胀的影响。房地产市场可以是高利润的，但对于那些直接管理房地产的人来说同样是非常耗时、昂贵甚至令人沮丧的。这使得不动产投资信托基金(REITs)成为房地产领域中具有吸引力的投资方式。投资者可以享受较低的进入成本和被动的收入流，而无需积极管理租户和建筑。

MAA房产信托(MAA.US)是其中一个很好的投资标的。该公司是美国最大规模的机构房东之一，拥有16个州和哥伦比亚特区共300个公寓社区近10.2万套公寓的所有权权益。亚特兰大是MAA最大的市场，约占其同店收入的13%，其次是达拉斯、奥兰多和坦帕等，而这些城市都具有高增长、低失业率的特点。

MAA多年来在投资者回报方面创造了令人印象深刻的记录。该公司在今年1月向股东支付每股1.40美元的股息，较上一季度增长了12%，且这是该公司连续第116个季度派息。在过去近十年的时间里，MAA的累计回报率为272.3%，表现好于Vanguard不动产信托指数ETF(VNQ.US)和标普500指数这两个基准指数。

MAA一直在检查安全、可靠的REIT投资。该公司拥有易于管理的债务和充足的流动性，可以进一步投资于一个已经拥有房产和租户的投资组合，产生可靠的(理想情况下是增长的)现金流、以及可持续的股息支付率。

运营资金(FFO)是衡量REITs如何产生和使用现金的标准指标，包括满足其至少90%的应税收入用于支付股息的要求。在这方面，MAA的情况看起来不错。该公司预计，到2023年，核心FFO将升至每股8.88美元-9.28美元，较2022年的每股8.50美元大幅跃升。该公司今年的可比物业收入和每股收益也有望显著高于去年。

与此同时，该公司目前基于现金流的派息率约为54%，按REIT的标准衡量的话相当低，这表明该公司有能力随时进一步增加股息。MAA已经连续13年提高股息，目前的股息收益率约为3.2%，股价约为174美元。

投资者对利率上升影响REITs扩张资金能力、以及对租赁物业继续大幅提高租金的担忧抑制了他们对这一行业的兴趣。不过，MAA是一家久经考验的公司，其拥有信用评级、经验丰富的管理、以及为其庞大投资组合的计划收购、开发和再开发提供资金的目标市场。

MAA的股价在过去12个月里下跌了约17%，相比之下，标普500指数在同一时期内的跌幅为7%，Vanguard不动产信托指数ETF的跌幅则为13%。当然，该股在一年前的价格是创纪录的，其股价/每股FFO的比率仍接近19倍，与过去10年的平均水平相当，但远高于五年前的12倍。

因此，尽管近年来投资者普遍看好MAA，但情况总是会发生变化。租金上涨可能会放缓或停止，而房地产市场哪怕出现一点衰退也会削弱收益增长的动力。不过，总的来说，MAA一直被证明是一种为投资者增加财富的有效方法，无需直接拥有房地产或进行管理，而且还具有上市公司股票所带来的流动性。该公司的资产负债表、投资组合和管理能力可以让人相信，这种稳定的表现可以持续下去。

关键词： 投资组合 房地产市场 不动产信托