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商业物业是指用于商业用途的物业。其中包括零售用物业，也就是我们说的店面；包括办公用物业，包括工业用物业，比如仓库，厂房等等。还包括可开发物业。

(资料图片)

我们这里要讨论的商业物业的投资不含可开发用地等，只是指现有的零售，办公和工业用物业。

购买商业物业来投资，我们应该要考虑哪些问题呢？

其实，我们投资任何物业都会关注下面两个基本的问题，商业物业也不例外：

一是，既然是投资，我们最关注的就是要能赚到钱。

只有能赚到钱的物业投资才是好投资，否则你还不如把钱放在银行。赚钱是第一硬道理。

二是，你知道这个项目能赚钱的了，接下来的问题是，你是否能买得起。

很少有人用全款去买一个商业物业，即使你能全款买，也会用这个资金多投几个，这样你的资金就会得到充分的利用。

那你不全款去买的时候，你能买得起，这个问题就会涉及到你的这个项目能融到多少资金。

只有能贷到你需要的资金的时候，你才买得起。

我们先来看看赚钱的问题。

专业的来说，赚钱的问题就是投资回报的问题。

商业物业和住宅物业类似，其投资的回报也不外乎是两个主要的方面。也就是租金回报和升值回报。

租金回报：

商业物业的价值的大头在于其租金回报，其租金回报，往往要大于其升值回报。

既然租金回报是商业物业投资的大头，那我们对于商业物业的租金回报，应该关注，哪些问题呢？

你的净租金会是多少？

商业物业有很多支出，比如物业管理费，地税，水费等等，这些费用大部分是由租客来承担的。

这些费用之后你还有多少租金呢？ 净的租金越高，则越好。

你的租金的增长会是多少？

商业物业通常的做法是每年都会增加租金，有两种办法增长租金。

一种是固定比例的增长，通常这个比例会写上租赁合同里面。

另外一种是按照当年的CPI也就是按照物价指数来增长，这也会写在租赁合同里面。

两种方式对你来说还可以，各自有各自的特点，要看当时的经济情况。

你的租期是长还是短？

租期是租客签的租你物业的期限，一般会5+5+5，也会有10+10+10等，对于你这个投资客来说，当然希望租期能长些。

长租期的情况下，你就不需要为找租客发愁，不会有没有租客的空档期。

你现有的租客是什么类型的租客？

你的租客可以是小生意业主，也可以是大公司，连锁公司，甚至是上市公司，也可以是政府部门。

这些租客的实力不一样，对于租客的稳定有很大的影响，也对于租不下去之后的赔偿有影响。

大的有实力的公司好些，政府部门会更好些。

你的租客的生意好吗？

你的租客是做哪个方面的生意的？ 现在的生意好吗？ 这个行业会被洗牌吗？

只有那些生意现在还很好，而且可以持续的生意，才能给你的租金增加以及保证你的租期带来保障。

所以，了解一下目前租客的生意情况以及变化趋势，是购买之前必须要做的一环。

你的租客可以替代吗？

假如你现在的租客不续租了，你能找到租客吗？你的物业是针对通用型租客的，还是特殊类型租客的呢？

比如你的物业是做加油站的，那前面的不租了，你只能再去找做加油站的。

如果你的物业是做医疗中心的，那你也只能去找做医疗中心的。

如果你的物业是做儿童中心的（Childcare Centre）， 那你也只能找儿童中心的。

上面的这些都是特殊租客，也是非通用租客。

而另外一类，则刚刚相反。

比如你是做香烟零售的，你不做了，另外一个开超市的照样可以租。一个做按摩的也可以租用这个物业。

像这样类型的物业就具备了通用性质，可以有完全不同用途的租客。

相对来说专用用途的物业的风险要比通用性质的风险大些。

你的租金回报率高吗？

租金回报率是指净租金与你购买的物业的价格之比。

商业物业的回报一般会在4%到6%左右。中心城市租金回报率低些，而非中心城市，租金回报率会高些。

商业物业的收益主要来之于租金回报，所以一个高的租金回报的物业是极其重要的。

物业增值：

商业物业的价值由几个因素来决定。一是租金回报率，二是周边物业的土地价格，三是，商业物业是否有变换性质的可能。 所以，对于将来物业是否能增值，你也必须问问下面几个问题。

你的租金回报率是增加的吗？

你的相对于购买价格的租金回报率增加的时候，你的物业就会增值。租金回报率增加是物业增值的直接体现。

相对于购买价格的租金回报率的增加，本质上是租金的增加。租金增加了，物业就会增值。

假如一个100万买的物业，净租金是一年4万的话，则其租金回报率是4%。当租金增加到6万的时候，假如市场租金回报率还是在4%，则此时的物业价值就会变成 6万/4% = 150万。

你的周边的物业会增值吗？

如果你周边的物业增值很快，则你的商业物业的买家，会比较此商业物业的土地价值，而放低投资回报率，这样从而导致商业物业增值。

比如上面的例子，尽管有净租金没有涨，还是4万，但是购买者比较地价后，觉得3.5%的回报也能接受，这样一来，则物业的价值就变成：

4万/3.5% = 114万，从而带动物业升值。

你的物业性质将来会变化吗？

本来是商业物业，但是，过了几年之后变成的住宅用地，本来是一层的物业，但是，将来可以盖二层，甚至是三层，这些都是性质变化。

有些性质变化，可以直接带来物业价值的上升。

当然，物业的装修和分割，你也可以把它们归类到物业性质的变化，而这些变化，也会带来租金的变化，从而带来物业的升值。

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